賃貸経営の出口戦略の成功ポイントとは【基本編】2025.11.06

賃貸経営で本当に成功できたかは出口戦略で決まる

賃貸経営を本当の意味で成功させるには、安定した家賃収入を確保するだけでなく、「出口戦略をしっかりと考えること」も重要です。

賃貸経営における出口戦略とは、物件を売却して利益を確定させるための戦略を指します。

利益を確定させるには、「いつ、どれくらいの価格で物件を売却するか」という計画が重要になってきます。

たとえ安定的な家賃収入を得ていても、売却価格が低い場合は、目標としていた利益を確保することが難しくなります。

家賃収入と売却益の両方で十分な利益を得ることで、目標額を達成しやすくなります。

ただし、物件売却では、必ずしも売却益が出るとは限りません。

その場合は「売却損をいかに抑えるか」が課題になってきます。

出口戦略は物件の購入前に計画し、経営環境に合わせて修正していくのが理想です。

まだ出口戦略を立てていない方や、これから物件を購入する方は本コラムを参考にしてみましょう。

出口戦略の3つの選択肢

それぞれのメリットとデメリットは？

一口に出口戦略といっても、以下の3つの方法があります。

・賃貸物件として売却 

・解体して更地で売却 

・住居用の物件として売却

1つ目の「賃貸物件として売却」のメリットは、解体費用をかけなくて済むことです。

デメリットは、賃貸物件の需要がないエリアでは買い手を見つけにくい可能性があります。

2つ目の「更地で売却」のメリットは、建物がないため買い手を比較的見つけやすいことです。

デメリットとしては、解体費用がかかることが挙げられます。

3つ目の「住居用の物件として売却」の場合、次の買主が自分の住居として物件を購入します。

そのため、この選択ができるのは、戸建てや区分マンションなどに限られます。

メリットは需要が高いため、売却が容易になることです。

デメリットは物件が傷んでいる場合、リフォームが必要になることもあります（仲介ではなく買取の場合、リフォームは不要です）。

これらの選択肢は、「どの方法を選ぶと良い」ということではありません。

下記の要素によって、3つの選択肢からどれを選ぶべきかが変わります。

・築年数 

・売却を急いでいるか 

・不動産市況　など 

適正な値付けをするには、不動産会社の意見などを参考にしながら、所有物件にとって最適な選択をすることが大事です。

賃貸物件の売却価格を決める要素とは？

出口戦略を具体的に考える際には、売却価格を構成する要素を把握することが重要です。

売却価格に影響を与える要素は、「収益性」と「資産価値」です。

「収益性」とは、その物件を購入した場合、将来的にどれだけ利益を得ることができるかを指します。

収益性で有利なのは、家賃と稼働率が高い物件です。

一方、「資産価値」は、物件の評価額を指します。

ここまでお話ししてきたように、売却価格に影響を与える要素は、「収益性」と「資産価値」ですが、さらに以下の要素も売却価格に影響を与えます。

・類似物件の過去の売却価格

・直近の稼働状況

・リフォーム状況

・買い手の融資の組みやすさ　など

売却タイミングを判断する上で重要な指標とは？

「減価償却期間が終了したため物件を売却したい」とお考えになるオーナー様も多くいらっしゃいます。

これは耐用年数を過ぎると、減価償却費を経費として計上できなくなり、キャッシュフローが減少し、デッドクロスに陥りやすくなるからです。

ただし、売却タイミングを判断する指標には、減価償却期間の他に下記に挙げるような要素があります。

・物件の所有期間

物件の所有期間が一定の期間を超えると、所得税と住民税が安くなります。

このタイミングで売却を検討することもあります。

所有期間が5年以下の場合、所得税と住民税の合計は約39%ですが、所有期間が5年を超えると約20%になります（復興特別所得税を除く）。

・稼働率

稼働率を指標にする考え方はケースバイケースですが、例えば空室が目立ってきた場合、売却して稼働率が高い物件に買い換える選択が考えられます。

逆に、経営努力によって稼働率が高くなったため、買い手がつきやすいという理由で売却を検討することもあります。

・不動産市場の動向

不動産市場の動向を指標にする場合、相場が高騰しているタイミングで売り抜けることが考えられます。

・大規模リフォーム

大規模リフォームを行う前に売却することも重要な判断基準です。

これにより、手元資金の流出を防ぐことができます。

賃貸物件の出口戦略を実行する際の注意点

・稼働率が低いままで売却しない

出口戦略で「賃貸物件として売却」する場合、区分物件はオーナーチェンジ物件として売却、また、一棟物件ではなるべく空室を減らして売却するのが理想です。

稼働率が低いままで売却すると、買い叩かれる可能性があります。

・不要なリフォームをしない

一般的に建物が築古の場合、そのまま市場に出すより、リフォームをした方が高値で売れやすくなります。

ただし、多額なリフォーム費用をかけても、買い手が見つからないこともあります。

そのため、売却前にリフォームをするべきかは不動産会社の意見を参考にするのがおすすめです。

・急いで売却しない

物件の査定から売買契約の締結までには通常、6カ月〜1年程度の期間を要します。

もし「短期間で処分したい」というご要望がある場合、買い手が見つからないと売却価格を大幅に下げるしかありません。

その結果、出口戦略で失敗しやすくなるため、十分な売却期間を設定するのが賢明です。

今回は、出口戦略の基本について解説してきました。今後このニュースレターでは、出口戦略の知識をさらに詳しく掘り下げていく予定です。

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